40城土地历年情况，南通土地库存去化周期高达37个月！

40城土地成交建筑面积

数据表明：2019年7月，40城土地成交面积为6092万平方米，环比4月增长21.8%，同比18年7月增长62.6%。

预计：下半年土地成交面积将有较明显下降。

数据来源：CRIC、易居研究院

40城土地库存面积

数据表明：截至2019年7月底，易居研究院监测的40个城市土地库存面积为71005万平方米，环比增长3.9%，同比增长13%。

通过测算，2019年8-12月份的月均土地成交面积达到3286万平方米即可保持7月份的土地库存水平。

7月份土地成交面积为6092万平方米，这意味着未来5个月的月均土地成交面积需要在7月份的基础上至少下降46.1%才会减少土地库存面积。

预计： 按当前全国政策与融资环境，未来几个月土地市场降温几乎成定局，但降温幅度能否达到“腰斩”的程度仍需进一步观察，预计40城土地库存高位震荡的可能性更大。

40城土地库存去化周期长

定义：土地库存去化周期 = 当月土地库存面积/最近12个月新建商品房成交面积平均值。

数据表明：2019年7月份，40个城市土地库存去化周期为22个月，这也意味着按照当前的商品房销售速度，市场需要22个月的时间才可以消化完这些土地库存，该数值相比6月份的21.3个月有所上升。

预计：由于商品房库存面积较低，房企积极补库存，目前土地库存面积仍处于上行趋势中，通过测算可知未来几个月或仍将维持高位;而商品房销售面积未来几个月大概率有所下降，因此40城去化周期或将继续震荡上行。

三类城市土地库存去化周期长

数据表明：2019年7月份，一线、二线和三四线城市土地库存去化周期分别为14.5、23.9和21.7个月。相比6月份14.5、23.8和21.2个月的数值，一线城市保持不变，二线及三四线有所上行。随着40城中二线城市去化周期的持续上行及三线城市2019年以来的持续下行，4月份二线城市去化周期已经超过三线城市。

横向对比看，相比二线和三四线城市，一线城市当前土地库存去化周期相对偏小。主要原因是一线城市此前供地节奏不快，土地供应量有限，影响了土地库存的规模。

预计：相比三四线城市，开发商在二线城市拿地的倾向尚未转变，预计未来几个月二线城市与三四线城市去化周期走势仍将背离。

40城去化周期排名长

数据表明：40个城市中，有6个城市的土地库存去化周期大于36个月，意味着此类城市未来商品房供应充足，其中，桂林、盐城和漳州的去化周期分别达到67、66和61个月，远高于其他城市。韶关、无锡、大连、泉州、东莞、深圳和惠州 7个城市的土地库存去化周期小于12个月，此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。南通土地库存去化周期达到37个月，排在第6位。看来，未来在南通不怕房子不够住，而是要担心商品房的去化问题了。

数据来源：CRIC、易居研究院

结论与趋势

2019年开年以来，40城中二线城市与三线城市的土地库存面积和去化周期明显背离，其中二线城市去化周期已于4月份超过三线城市，表明房企在二线城市拿地面积增加，未来应该合理控制拿地节奏和规模。虽然未来5个月土地市场降温几乎成定局，但40城土地库存或仍将保持高位，短期难以进入下行趋势，同时商品房成交面积大概率下降，因此40城去化周期将继续上行。

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