成交价直降1.8万/㎡！南通学区突然不香了

发布时间： 2023-06-13 10:32:50

来源：南通楼盘网综合整理

分类：房产楼讯

今天，我查找二手房网站发现，南通学区人民中路128号一套55.16㎡两室，以总价185万成交，单价约33539元/㎡，是目前链家网该小区成交房源中价格最低的一套房源。

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要知道，人民中路128号作为南通学区（城中+三中）的代表之一，房价一直居高不下。

2020年一套面积约27.2㎡的小户型房源更是直接卖到5.15万/㎡。

这次3.35万/㎡的成交价，相比巅峰时直接降了1.8万+/㎡。

值得一提的是，人民中路128号房价下跌的现象并非个例，现如今，随着教师轮岗制等学区政策的实施，像银花苑、富贵园、郭里园等多个名校学区的成交单价都呈现不同程度的下跌。

南通一批学区老破小风光不再。

成交价直降1.8万/㎡！

城中三中学区也撑不住了

人民中路128号院位于市中心、濠河边，可以说，位置非常优越。

据中介介绍，人民中路和望江楼新村一样，学区都是城中小学、市三中。

要知道，这些学校每一个学区单拿出来都很能打，更不要说是一套“组合拳”了！

再加上，该小区还有比较少见的小户型房源，所以人民中路128号房源少且每次一挂出就被秒售。

根据链家网显示，从2019年至今，人民中路128号总共成交了6套房源，其中一套27㎡的小户型成交价直接卖到5.15万/㎡。

微信图片_20230613102944.png 即便是超过50㎡的大户型，成交单价也超过4万/㎡。这一次，人民中路128号3.35万/㎡的成交价，确实创下了历史成交价的新低。

我们此前也曾多次实探过人民中路128号，是南通标准的主城名校老破小区。

整个小区仅有4栋住宅楼，且小区没有大门，整体呈开放式。

外立面已经破旧不堪，环境较差，半空中还凌乱地搭着一堆“蜘蛛网”一样的电线。

楼栋内部没有单元门，楼梯明晃晃地展示在眼前，毫无安全性可言。

楼梯的扶手大部分都损坏了。

其中，靠近人民中路马路边的一栋被认定为危房，已被房产交易所冻结，无法出租或售卖。

中介表示，除了少部分老居民外，大部分都是买来出租或当学区的，甚至还有买来“投资”，所以该小区的价格是区域内一直比较贵。

中介向我解释道，“因为小区年代比较久远，很多人表示这个小区很有可能在近几年会拆迁，要是拆迁了不仅能换新房子，还会得到一大笔赔偿款”

所以不少人抱着这种心理特意来买这里的房子。

不过，最近两年，南通楼市整体行情急剧下降，加上实验中学与田家炳中学（三中）一体化办学，很多买房人都持观望态度。

而且，人民中路128号小区至今拆迁无望，也没有开始老小区改造，所以即便是这样的学区，房价也开始下降。

降幅明显！

南通学区仍未逃离至暗时刻

一直以来，学区作为硬通货，在南通热度一直居高不下。

但如今随着教师轮岗制等学区政策的实施，南通顶级学区也不再吃香。

尤其是前不久，江苏省教育厅更是直接发文，将义务教育教师交流轮岗工作纳入省委2023年度重点工作任务，扎实推进交流轮岗工作。

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再看现如今的南通学区，不仅成交周期拉长，就连业主的心理预期都在下降，不少学区的挂牌价格一降再降！

刚刚我跟南通一中介店老板聊天，他对学区市场的态度相当悲观：

1、房住不炒是主旋律，楼市里炒的最凶的就是学区，比什么地铁房、景观房等概念体量大多了，是典型的畸形产物。

2、共同富裕大背景下，就是要减弱贫富差距，教育是普通人鲤鱼跃龙门的重要途径，这一步走不好，下一步机会更渺茫，所以教育公平化是必经之路，学区会走片区化，教师轮岗制，民转公等形式，所以顶级学区价值一定会被削弱。

3、现在学区交易萎缩是买卖双方博弈阶段，尤其老破小、2000年前的房子，能卖赶快跑，等这些必经之路落实，业主也扛不住的。

4、甚至预测 学区，尤其是老破小还会继续贬值。

我也在链家网上找到一些成交数据，发现这半年，学区，尤其是老破小的价格确实降幅明显。

比如，同样作为南通学区（城中+三中）的代表之一的银花苑小区，房价一直居高不下，但近期小区降价比较明显。

最新一次小面积二手房成交单价在3.18万/㎡，而2年前差不多面积的房源成交价高达4.55万/㎡，2年时间直降1.37万/㎡。

微信图片_20230613103128.png 比如通师二附的学区 富贵园，最近成交的一套小面积的二手房，单价3.28万/㎡。而在去年1月，相似面积的房源成交价约4.23万/㎡，也就是说，降价超1万/㎡。三中和通师二附双学区的郭里园，2021年上半年小户型2.7万/㎡成交，今年小户型房价降到1.79万/㎡，单价2年跌掉近1万/㎡。