南通拼团购房123群（131）

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南通这5个楼盘，跌太猛

发布时间： 2023-01-17 11:27:27

来源：南通楼盘网综合整理

分类：房产楼讯

去年全国楼市下行，南通各区域房价都不同程度下跌。甚至，有些区域二手房降价幅度较大，导致一二手房的倒挂现象逐渐消失。

近一年里，我们写过很多小区二手房价跌回几年前。而今天要说的这5家小区，可以说是南通跌得最猛的一批：

1、市中心湾子头新寓：凭借城中+三中学区，小区的挂牌价一年时间上涨了1.8万/㎡，现在“一夜回到解放前”，最近2个月直跌1.6万/㎡。

2、北大街华强城：南通这两年涨幅强劲、热度小区的典型代表，房价最便宜的时候是6000元/㎡左右，行情好的时候涨到2.5万/㎡，如今，房价连续21个月下降，成交价2年下跌6000元/㎡。

3、开发区世茂公元：开发区跌幅较大的楼盘，目前二手价格直降约4200元/㎡，连跌1年。

4、中创区时代都会：随着中创区的发展，房价一度涨到2.8万/㎡，近一年房价跌到2.1万/㎡。

5、苏锡通园区江景瑞园：不到2年，相同面积、都是低楼层的房源直接缩水超50万。

我们发现：这轮楼市下行，房价波动比较大的区域、楼盘，基本是炒房客较多、自住量相对较低的板块，或者带学区、房价经历过一轮猛涨的小区。

市中心湾子头新寓

南通崇川区市中心的湾子头新寓，两大顶级学区的夹角处，是南通的神级存在，房价仅次于翰林府。目前，湾子头新寓是城中小学和市三中学区，回顾这几年的房价变迁，2020年9月挂牌价3.3万/㎡，2021年9月挂牌价高达5.2万/㎡，涨幅惊人，房价甚至碾压很多豪宅。

去年11月，湾子头新寓的房价终于挺不住了，2个月房价从5.2万/㎡又跌到了3.6万/㎡。

湾子头新寓下跌的主要原因与政策、市场脱不开关系。

首先政策上促进教育公平，轮岗制度开始实行，遭到打击。其次整体市场下行，南通或多后少都在跌。另外一个重要原因是小区老旧、物业一般，居住舒适感不高。

北大街华强城

不止湾子头新寓，今年南通很多类住宅的下跌也很严重，包括银花苑、白家园、望江楼小区等等。

小区关注度颇高，常年居于热度楼盘前列，但正是这样一个备受瞩目的小区，房价已经连续下跌21个月了，目前仍未见上涨的趋势。根据贝壳网站的数据，小区差不多面积大小的房源，成交价2年时间下降了6500元/㎡，而且最新成交的那套房源楼层还更高。

华强城一共有四期房源，高层、洋房、别墅三种业态，体量较大，整体欧式风格。

不过也正是因为小区体量大，物业跟不上、居住环境得不到保障等弊端逐渐显现，小区物业也多次被业主吐槽。

华强城一共有四期房源，高层、洋房、别墅三种业态，体量较大，整体欧式风格。

不过也正是因为小区体量大，物业跟不上、居住环境得不到保障等弊端逐渐显现，小区物业也多次被业主吐槽。

且受大环境的影响，市场心态发生变化，再加上小区的挂牌房源众多，房源竞争压力大，房东想要尽快出手，只能降价。

同时，类似于新城香溢紫郡、中海碧林湾这些早期涨幅强劲的热度小区，房价也都有一定程度的下幅。

开发区世茂公元

世茂公元位于开发区中心位置，紧邻能达中央公园，环境很好，距离宏兴路地铁站仅1.5公里，小区周边住氛围比较浓厚。

这个小区的开盘价约6000元/㎡，巅峰时涨到20000+元/㎡！但曾经涨得有多猛，现在就跌得有多惨，目前二手价格1年跌了约4200元/㎡，是开发区跌幅较大的楼盘。

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贝壳网站上显示，小区最新成交价已经跌到了1.2万/㎡。前几年，南通开发区板块的整体房价较低，投资客疯狂涌入，造成现在大量的二手房房源流入市场，房东为了卖房套现，正在进行一轮价格倾轧，有些开盘被疯抢的小区，最后的售价甚至比开盘价还低。

中创区时代都会

时代都会位于南通热门板块中创区，算是区域内跌幅最大的楼盘，根据安居客数据显示，小区一年房价下降了6900元/㎡。

2018年时代都会首开均价约1.8万/㎡，随后几年中创区迎来大发展，万科、华润、远创等品牌房企相继入驻，时代都会的房价也迎来一大波上涨，巅峰时超2.8万/㎡。

但从2021年年底开始，小区的房价开始不涨反跌。

此外，另外一个小区中创大都会房价也出现了大幅下降，前不久，一套17层的小高层二手房13967元/㎡成交，让人大跌眼镜。

要知道，中创大都会小高层2018年开盘时的

均价已经达到约13800元/㎡

，这样的价格在之前是完全无法想象的。

苏锡通园区江景瑞园

江景瑞园位于苏锡通园区，江嘉路和海伦路交汇处，是区域内的热销红盘，2019年加推，凭借着比周边楼盘低2000-3000元/㎡的价格优势，被买房人疯狂抢购。

楼市时，区域内房价水涨船高。

但2021年下半年开始，楼市降温，这轮行情下投资客较多、配套不足、自住较低的苏锡通园区率先下跌。

如今，看小区房价走势，挂牌均价已经从1.1万/㎡左右降到8800元/㎡，并且与整个区域的挂牌均价差距也越来越大。

根据贝壳数据，小区最新成交记录为6641元/㎡，总价85万，而2年前相同面积、都是低楼层的房源成交单价为10454元/㎡，总价133.8万。

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前者房东不到2年时间血亏超49万。

而在苏锡通园区，这种情况也并非个例，比如，一度被称为江湾国际中心。近两年，小区的二手挂牌价几乎是直线下滑，短短2年房价就跌了4001元/㎡。

写在最后：

2023年，是经济复苏年，作为主消费力之一的房地产也将迎来全新格局！

新房方面，为救房价可能还会有意想不到的政策优惠，银行降利率，开发商内卷价格，去化回款；二手房方面，如果房东急着套现，也会继续相互倾轧价格。

因此对不少人来讲，今年上半年可能是你买房比较好的时机了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2022年是楼市十分艰难的一年，但否极泰来！触底必反弹！期待2023年南通楼市迎来转折，向更加平稳健康的方向发展。

责任编辑： xiaowei

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