刚刚官方发布：不准恶意降房价！南通……

发布时间： 2022-08-29 10:20:32

来源：楼盘网综合整理

分类：房产楼讯

限跌令，又来了！

近日，昭通市发布了《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》，提出多条稳定当下房地产市场的措施。

其中第三项第十二条：稳定房价促销售。

要充分发挥行业协会作用，强化行业自律，指导房地产开发企业根据区域房价水平、市场供需、产品品质等情况合理定价，并严格执行一房一价备案制度，不恶意降价，保持房价在合理区间运行。同时依托行业协会发出正能量倡议，采用鼓励返乡置业、组团宣传等方式，精准推介优秀项目、优质房源，有效促进销售。

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“不恶意降价”的字眼，特别醒目。尽管没有像其他城市一样明确规定售价跌了多少才算恶意降价，但显然，阻止房价下跌，昭通市势在必行。

发现没有，出台限跌令的，往往是三四线城市。

这些城市经济、产业薄弱，需求有限，在棚改退潮后，楼市一旦处于下行态势，库存高企的痛点问题全部暴露出来。

目前三四线城市主要有哪些突出的问题？

首先是，房地产市场对GDP的支撑减弱。

以昭通市为例，昭通市发展和改革委员会发布的2022年上半年经济运行情况中提到：

上半年，昭通房地产开发投资同比下降25.1%，全市完成商品房销售面积103.3万平方米，同比下降32.4%；
完成商品房销售额55.31亿元，同比下降35.3%；
商品房住宅施工面积1613.99万平方米，同比增长10.6%；
出让住宅用地234宗，出让普通商品住房用地面积7.9公顷，同比下降88.6%。

昭通市发展和改革委员会指出，全市建筑业对全市GDP的贡献由上年同期的22%下降至17.4%，对GDP支撑减弱。

与此同时，各县市区非住宅去化周期均超出合理区间，房地产库存占压开发企业大量资金，企业土地购置意愿不高，一定程度上影响了全市房地产市场发展。

其次，库存高企下的供大于求。

当下，二线及以下城市的房地产市场，整体都表现出了供过于求的局面，三四线城市尤甚。

从去化周期来看，全国所有城市7月份整体去化周期为19.01个月，接近两年时间。

个别三四线城市的去化周期高得吓人，比如铜陵、北海去化周期超60个月，宝鸡、嘉兴、钦州、烟台等城市在50个月以上。

最后是，人口流失下加剧了一二线城市与三四线城市之间的分化。

去年公布七普数据，全国所有城市人口增加的有184个，人口减少的有149个。当时全国只有6个省市自治区人口负增长，但到了2021年年底，全国已经有16个省市人口负增长。

这意味着人口流失的城市已然是大多数，这大多数当中，三四线城市占很大的比重。

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从产业发展和人口流动来看，土地在一二线和三四线城市之间存在错配。

即人口大量流向一二线城市，但是一二线城市土地指标又不够，而三四线城市人口在外流，但土地指标又很多。

因此遇上市场降温，相对一二线城市而言，三四城市的市场变化会更为快速，市场的冷热切换也更明显。

去年以来，全国多个城市公布限跌令。

有数据显示，自去年岳阳市率先发布限跌令以来，目前开启限跌的城市有约25个，包括岳阳、唐山、株洲、沈阳、桂林、昆明、张家口、孝感、福建平潭、中山以及昭通等。

1、岳阳：新房销售实际成交价不得低于备案价格85%；
2、沈阳：尽量避免以价格优势吸引购房者达到销售目的；
3、昆明：严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签；
4、唐山：约谈10家房地产企业负责人，希望他们“不要再降价”。
5、福建省平潭县综合实验区，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%，对超出规定幅度的，不予办理网签、备案。

对于部分房企在一些城市进行大幅降价促销，被当地政府叫停，项目也受到处罚。

2021年底，惠州市住建局通报11家违法违规房地产企业及项目，其中有两家公司由于项目没有按照政府备案价格销售，价格明显低于备案价而被处罚，被暂停网签并责令限期整改。

今年6月24日，山东淄博某在售项目因降价幅度较大，接获山东淄博经济开发区管委会建设局通知。

“限跌令”的出台，是房企们不愿意看到的。因为降价被处罚，估计很多房企也想不通到底是为什么。

近几年来很多“高周转”的大型房企下沉到三四线城市，在销售困难、融资困难的情况下，只有通过降价迅速回笼资金，才有可能让企业“活下去”。

本质上，三四线城市的降价促销行为是自救行为。

那么，为何要三四线城市要“逆向调控”，限制房企的自救行为，最终形成进退两难的局面？

因为——

稳定房地产市场发展，大涨不是稳，大跌更不是稳。

与热点城市房价过快上涨将带来金融风险一样，一些城市出现房价过快下跌的情况，同样会给楼市带来很大风险。

例如：此前购房的业主不满降价要求退款，甚至出现过度维权；一些炒房客违约，可能影响金融稳定；一个楼盘降价，其他也跟着降价，造成相互“踩踏”。

房企促销一旦引发降价潮会产生连锁反应，将对新房市场、土地市场、地方经济产生较大影响，因此地方有必要通过行政手段限制房企大幅降价。