房地产市场冷在于并购机会多 销售热在于需求强劲

国家统计局网站今天发布2018年1-2月份全国房地产开发出资和出售状况。国家统计局发布，2018年1-2月份，全国房地产开发出资10831亿元，同比名义增加9.9%，增速比上一年全年进步2.9个百分点。其间，住所出资7379亿元，增加12.3%，增速进步2.9个百分点。住所出资占房地产开发出资的比重为68.1%。此外，2月份，全国房地产开发业归纳景气指数（简称“国房景气指数”）为101.66，比上一年12月份回落0.07点。
　　对此，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进认为1-2月份的数据：从容不迫，地市冷在于并购时机多，出售热在于需求微弱。

1、开发投资
　　从开发投资数据来看，有较为明显的反弹，今年1-2月为9.9%。这或和季节因素有关。但反过来看，此类增幅没有继续走低，反而扩大，又从侧面说明了开发企业的开发投资意愿其实还是比较强的，尤其是在当前房地产市场被认为是降温的一年的情况下，房企依然会有较为明显的投资动向。考虑到土地购置的数据相对低迷，所以可以认为，在“在途商品房”的转化过程中，或者说购地到房屋预售这个环节，当前可能节奏是在加快的，这或和地方政府鞭策房企积极建设项目有关。
　　2、土地购置
　　土地购置方面出现了负增长，但跌幅并不大，今年1-2月份此类增幅为-1.2%，所以风险其实是可控的。这或和两方面因素有关。第一、房企资金方面的压力开始增大，或者潜在的风险加大，所以房企拿地方面会有一定的保守策略。第二、部分地方供地可能也没有太激进，尤其是需要把控风险，所以供地方面会比较保守。类似数据从逻辑上说，当前跌幅不会过长时间持续，因为后续供地会增加。或者说，若跌幅不大，不排除各地会重新考虑房企拿地等心态。最后，一个很关键的因素是，房企招拍挂拿地的风险是比较大的，因为资金要审核，反而是近期凭借一些因素，类似各地国资改革下的房地产项目转让，这个时候房企会房企直接去招拍挂市场上拿地，而是去并购，这个并购的数据不会在这个土地购置上得到体现。
　　3、房屋销售
　　商品房销售数据的走势决定了市场的判断和预期，这次公布的1-2月份数据非常好。为什么这样说，就在于很多观点都认为市场会降温，其实就是说市场行情不会太好，但1-2月份的销售数据依然是正增长，为4.1%。这个数据的信号意义很强，即销售市场依然有一个“慢牛”的状态，而且考虑到2017年下半年市场已经开始降温，所以我们认为，房地产市场的前冷后热状态会得到确立，上半年销售数据不会太好，但绝对不会悲观，而2018年下半年销售市场数据可能会反弹，背后的逻辑在于，全民购房的特征非常清晰，这个趋势暂时还不会改变。
　　4、待售面积
　　待售面积或者说库存面积继续走低，继续印证了房地产市场去库存的导向。当前库存规模的特点在于，市场分化很严重。一些城市其实库存是不足的，所以此类城市是需要补库存的。另一方面，当前很多城市其实都处于继续去库存的政策利好窗口期，尤其是住建部提出了县城去库存，预计这一波去库存会和环保、贫困县脱贫等概念结合，这个是重大的机遇期，会进一步带动库存规模下滑，但确实也需要防范房价上涨方面的风险和压力。
　　5、到位资金
　　从到位资金数据能够看出，当时1-2月份为4.8%。这个数据可能要愈加客观来看，即从容不迫。首先“不卑”是说要看到房企的资金面没有完全恶化，大房企仍然能够把控好的资金面，并且融资环境要害要看产品线，比如说活跃做租借等事务，其实是有较好的时机的。而“不亢”其实就是说房企需要防备一些潜在的危险，当时部分资金数据是得益于曩昔两年房子出售回款的到账等因素，可是这两年跟着高杠杆融资等管控，其实是有很大的危险的。所以把控出售节点、安稳出售价格、拓展融资途径，是当时房企维护好的融资机制的重要条件。