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50宗“”仅有一成入市 加快入市缓解供需矛盾
一年过去了,那些“”还好吗?
2016年被房地产行业业内人士称为“年”。这一年,全国诞生了350宗,且绝大部分都集中分布在一、二线热点城市,其中杭州、南京、天津、上海等市的“”成交总价均超过了800亿元,合肥的幅数更是达到了32幅。
2017年末,距离这些“”诞生已经一年已久,这一年中,一、二线热点城市正在经历严厉的宏观调控,在此背景下,这些“”现状如何呢?
50宗“”仅有一成入市
地产研究中心在对上述的350宗进行综合考察后,以城市房地产交易规模、幅数、地块交易时间等因素,选取了50个典型作为样本进行分析。从这50个建设现状可以看到,其中只有7个项目进入了开盘阶段,而在未开盘的43个项目中,一年过去之后,仍有多达14个项目处于未开工的状态。
研究中心研究总监杨科伟称,一般项目,拿到地的当月一般就开始动工了,效率慢的可能两三个月。业内以高周转闻名的碧桂园更有“拿地即开工,拿地到开盘5-7个月”的速度标准。
鉴于此,上述14宗未开工的已经在主动延迟入市时间,而且这些主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一、二线城市,其中不乏2016年上半年成交的地块,如苏地2016-WG-26号、厦门2016第021号同安区2016TP02等,闲置时间已达一年以上。
在对热点城市南京的走访中,去年有“窝”之称的南京河西区域的“”项目并未入市,最贵“”楼面价已经超过每平方米3.7万,也超过该区域的政府“限价”,部分开发商更是表示“希望跨过这个周期,等待限价的放开”。
不仅如此,在36个开工“”中,仍有八成尚未开盘,从已开盘的7个项目来看,也面临着盈利的难题。
入市即“亏本”? 的拖延术
杨科伟分析称,已开盘的项目多是依据区域或板块政府限价来销售,但盈利空间着实有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准,仅有4个项目(北京绿地·海珀云翡、合肥文一塘溪津门、济南绿地新里城和无锡蠡湖金茂府)的开盘售价超越了这一基准,实现了“保本”销售。而南京海玥名都为了符合限价标准入市将开盘价定为每平方米44600元,与此前拿地楼面价每平方米42561元相差无几。
关于“”不肯开工的原因,杨科伟剖析称,大多数地块是因为开发商张望所造成的。事实上,这些项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市,这些城市也是2017年政府“控房价”的要点,板块“限价”甚至直逼项目拿地楼面价,当前入市必定赔本。
典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块,仁恒于2016年9月以楼面价每平方米38960元拿下,现在区域最高限价标准为每平方米40000元,按此价格不赔本几无可能。
在采访中,不肯签字的某开发商高层向记者表明:“关于楼面价较高的项目,解套的思路,一方面,做区域内最高端的产品,比方延聘最好的规划团队 ,高标准的带装修,另一方面,在入市节奏上,在调控严峻时,缓慢或许少批量的投向商场,等候限价放开,跨越商场周期,再加快入市,完成整体盈余。”
在去年市场的疯狂时期,开发商枉顾“面粉贵于面包”的现实情况,不断追高,在成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。
以合肥葛洲坝中国府项目为例,拿地楼面价为每平方米22103元,目前周边项目在售均价也仅为每平方米22000元,其只能押注于未来房价的上涨。
加快“”入市 缓解供需矛盾
由于“”体量较大,具有一定的区域影响力,其延迟入市不仅在客观上造成了区域内供应短缺,也同时对其他项目的入市形成负面效应。
目前,由国土部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查大限将至,“”们也将无处遁形。
此前,为加大推地力度,避免坐地生财,囤地倒地,拖欠地款,国土部展开住所用地出让合同执行状况查看,按照工作部署,各省级国土资源主管部门将于本年11月30日前完结查看、提交报告。
就现在的商场状况而言,“限价”、“商场变冷”不应该成为“”推迟入市的理由。拿自身就具有极大的危险,杨科伟以为:“上一年竞价拿地时,不少项目投资者都预期未来两三年房价继续上涨,在这样预判价格下成交的地块,现在自然会有巨大的危险。”
11月21日,住建部的会议也着重,坚持调控方针不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的想法,坚持调控方针的连续性稳定性,把稳定房地产商场、化解泡沫危险作为重中之重,引导好商场预期,避免出现大起大落。
所以,加快“”入市,地方政府不能放任开发商推迟入市,构成囤地的状况,更要使开发商抛弃“跨过周期”、“房价下一轮暴升”的梦想。
责任编辑: zhangsijie
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