“众筹炒房”乱象中探路真正的房地产众筹

3月15日，国家住房和城乡建设部部长陈政高在回答记者提问时，就“楼市”相关问题明确表示，目前房地产市场分化趋势严重，库存严重的三线四线城市的房价大体回落，问题和矛盾主要集中在一线城市和一部分二线城市。“我们的一项重要任务就是稳定一线城市房价。”

事实上，一线城市主动履行了调控的主体责任：3月4日深圳出手整治“首付贷”，随后京沪迅速对P2P平台进行“首付贷”正面回应要整治“首付贷”，3月15日广州对“首付贷”情况进行调查，投机客“众筹炒房”的行为被全面叫停。

一线楼市受热捧，和库存规模不足、房产投资的增值属性受认可等因素有关。投机客正是看中这个“钱景”，将以往“凑份子炒楼”的行为从线下搬到了线上，通过“伪众筹”的方式凑齐房屋的首付款，在短期持有增值后即出售。这种以夸张收益作诱导，短买短卖的“互联网+炒楼”行为，也让很多人对于“房地产众筹”这一专业概念产生了误解。

其实在业内人士看来，无论是众筹买房还是众筹炒房，与真正的房地产众筹都有着本质上的差异。

房地产众筹2012年在美国兴起，诞生了Fundrise等以eREITs为运行模式的平台巨头 ，即以互联网众筹为房地产投资的前端募资工具，让用户以较少的资金就可以参与到房地产投资之中，分享地产领域的高额投资回报率。与债权众筹(P2P)和股权众筹相比，房地产众筹以物业的产权为标的，资产本身清晰明确且更具有安全性。大多数房地产众筹平台会将旗下一个或多个物业打造成投资标的，置于前端以认购份额的方式汇集投资人的资金;同时单独设立资产管理运营载体或上市发行与该项目挂钩的项目收益凭证来实现风险隔离，但这种方式的缺陷在于其收益率和流动性有限。例如去年万达推出的商业地产众筹产品“1号”，产品投资期长达7年;而收益率方面，无论最后以发行REITs或者持有到期方式退出，前几年所获得的收益率都较低，最终预期12%的年化收益率对于投资人来说吸引力有限，门槛高的信托或者私募资产项目能达到，门槛低的P2P也能达到。

在国内，对标Fundrise的爱房筹，是典型的eREITs，即互联网化的REITs。REITs模式下对于标的物业的选择有较高标准：一线城市核心区域高折价优质物业，一般都有稳定租金收益、未来增值空间大。爱房筹将筛选锁定的优质物业在平台上推出，众筹完成后，投资人委托资产管理公司整体购买物业，并进行管理运营;投资人通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值。这种方式既确保了投资人获得较高收益，又盘活了物业。另外，爱房筹采取合同形式的产权份额转让机制，在流动性上大大优于Fundrise与万达“Pre-REITs”众筹产品，最快退出期限是7天。