南通老旧小区改造后焕然一新，却又遇到了“新问题”

老旧小区改造后，环境面貌焕然一新。然而，改造后的小区如何建立后续管理机制，也就是物业管理，保住改造成果，成为一道绕不开的课题。

近日，在崇川区文峰街道光明村社区，一则关于征收车位管理费用的通知引起居民热议。有人认为小区改造后没有物业管理，很快就会沦为新的“老旧小区”；有人建议像以前一样不收费……走访社区居民、物业公司、物管会等各方代表，一探究竟。

光明南村建于20世纪90年代，是个典型的老旧小区。

小区49幢居民楼由10多个开发商陆续建成，既有拆迁安置房，也有商品房。加之地处“双学区”地段，房屋买卖频繁，“年头装修入住，年尾房屋易主”的情况屡见不鲜，建筑垃圾经常可见。

“以前小区保洁由社区兜底，社区不定期花钱找人清运，一年费用几十万元，但治标不治本。”光明村社区公共服务中心主任黄璐介绍，此前，小区乱种植、乱堆放是常态。楼下、路边的花圃是鸡毛菜、丝瓜、黄瓜的“天下”；楼道内堆放着旧自行车、旧家具……

去年老旧小区改造后，光明南村旧貌换新颜。崭新气派的小区门庭、整洁统一的楼面包装、宽松有序的地面车位、兼具遮阳与充电功能的公共车棚……“以前脏乱差，现在干净有序，住得舒心多了。”在光明南村住了20多年的褚玉兰亲眼见证了小区的变化。

如何巩固老旧小区改造成果，实现长效管理？崇川区引导各街道社区结合实际、自行探索。

长期以来，光明南村大多数业主不缴纳物业管理费，不具备成立业主委员会的条件。根据《南通市住宅物业管理条例》，去年5月光明南村在街道、社区的引导下，申请成立物业管理委员会，代行业主大会、业主委员会职能。社区在小区进出口张贴通知，还召集居民代表、辖区党员、邻里召开会议，通过自荐或他人推荐进行选举。

“政府花了大量人力物力进行改造，才有了现在的好环境。如果不好好管理，不出几年，老小区又会‘故态复萌’。”党员吴玉蓉是光明村社区原居委会主任，为人热心又熟悉情况的她被推荐为物管会成员。

“小区想要规范化管理，最好还是依托第三方的专业力量。”去年6月，小区物管会召开了第一次会议，街道物管办、社区以及物管会11名成员就小区管理展开了讨论。

光明村社区没有配套用房，政经分离后，社区没有资金对物业费兜底；如果实行居民自治，下水道疏通等专业问题没有人解决。此外，除了上班族和老年人外，小区人手也不充裕。

经过招标、公示等程序，在小区物管会的张罗下，今年1月初，南通鑫建物业管理有限公司提前进场对接。

“当时，老旧小区改造工程正处于收尾阶段，有很多细节问题需要我们代表居民和施工方沟通协调。”鑫建物业副总经理张先忠表示，先服务后收费，公司也是想通过提前服务，赢得居民们的支持。

清运垃圾、清理绿化带、值守巡查……今年以来，物业公司在小区的改造、防疫工作中发挥了作用。“光是用大型三轮车清运垃圾，平均一天就能运七八车。”张先忠介绍，除了卫生保洁外，对于业主的报修电话，物业一般都是当天接单当天上门；如果遇到晚上接单，确保第二天上门。

“5个月的过渡期，公司已投入约30万元。”张先忠介绍，目前小区共安排有保洁13人、保安16人以及数名物业管理人员。白天，6名保安分两组进行环境维护；晚上，门卫2人值守、一人巡逻。以保洁员每人每月1250元、保安每人每天80元计算，每个月仅保安、保洁人员工资就有4万多元。此外，“还有办公、维修工具，水电工的费用等”。

物业入驻提供服务，必然要收取相应的费用。

近日，物业公司着手进行车辆登记，计划6月中下旬收缴车位管理费。张先忠介绍，改造后，小区新增了近500个车位，目前地面共有600多个机动车位。“按照《市区住宅小区物业管理停车服务收费标准》等相关法律法规，地面车位按最低标准60元/月收费。”考虑到小区居民亲朋好友的走访，小区对临时停车制定了特殊政策：3小时内不收费；3小时至12小时，收费5元；12小时至24小时，收费10元。

社区和物业公司算了一笔账。小区物业各类人员工资支出近5万元/月，还有各项零碎支出；车位管理费按80%算，每年有40多万元，加上小区39~47幢楼每季度3万多元的安置房补贴。目前，“收支勉强平衡”。

然而，无论是社区还是物业都在担心小区的收支平衡难以长期维持。“安置房补贴，随着房屋买卖会逐年减少。同时，总体收入还要拿出20%用于补充公共维修基金。”黄璐表示，实际上是收不抵支。对于物业来说，为了降低成本，目前聘请的服务人员年龄普遍较大，“后期要实现人员年轻化，工资待遇必然要提高。” 张先忠说。

目前，部分小区居民对于收取物业费存在抵触情绪。对此，张先忠有着充分的思想准备。

“老旧小区居民一直没有花钱买服务的习惯。部分居民暂时想不通，我们也理解。”张先忠表示，相信居民享受到物业的服务后，会慢慢接受、进而认可专业的物业公司。同时，对于物业收支情况，每年年底都会按规定进行公示，“所有收入、支出明细都会公开，接受群众监督。”