调控“大坝”已筑起 央行降准对中国楼市利好有限

6日，中国央行年内第三次降准，全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约9000亿元(人民币，下同)。多位房地产领域专家表示，在此次全面降准之前，官方已多次针对房地产收紧调控政策，筑起“大坝”，避免资金过多流入房地产，此次降准对楼市利好有限。

降准并不意味着货币政策转向。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，这是央行2019年第二次全面降准。从2018年至今，央行降准一共进行了6次，降准的主要目的是降低实体经济融资成本，支持实体经济发展，缓解经济增长压力。许小乐强调，这次降准依旧实行有节奏、差别化政策，并不是“大水漫灌”，中国稳健的货币政策基调没有发生变化。

诸葛找房副总裁苑承建指出，外部经济形势复杂多变，当前中国经济面临较大压力。日前召开的国务院常务会议提出，及时运用普遍降准和定向降准等政策工具，并且明确指出，加大金融对实体经济特别是小微企业的支持力度。苑承建指出，这表明降准是针对实体经济的，不是针对房地产的。

从力度来讲，苑承建认为，此次降准是近年来规模最大的一次，有助于金融机构增加促进实体经济的资金来源，但总体资金释放稳妥有序。央行明确表示，此次降准与9月中旬税期形成对冲，银行体系流动性总量仍将保持基本稳定，而且定向降准分两次实施，也有利于稳妥有序释放资金。

此次降准对楼市影响几何？

许小乐认为，该政策对房地产市场的利好并不明显。降准通过向银行释放资金降低了银行的资金成本，从而可以降低贷款实际利率，但该政策带来的资金宽松对房地产市场的影响有限。

首先，虽然现在房贷利率以贷款市场报价利率(LPR)为基准，使得房贷利率有调整空间，但之前的房贷政策卡住了房贷利率的下限，因而限制了银行因资金宽松而降低房贷利率。

8月25日，央行出台房贷新政，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。央行解释称，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不下降。

其次，许小乐指出，从历次降准来看，尤其是去年同期10月的降准效果来看，房地产市场并没有出现明显好转，其主要原因还是整体购房政策保持较紧的状态。当前房地产市场政策环境依旧保持稳中有紧的状态，“房住不炒”将继续实施，因此该政策对后期市场影响不大。

中原地产首席分析师张大伟也表示，降准前，官方已经多方收紧房地产金融政策，筑起“大坝”，避免过多资金流入地产领域。自今年5月份开始，类似政策十分密集，从住房按揭贷款到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的政策收紧。据统计，仅7月份，有关房地产资金收紧，中央各部门有多达25次的各种政策与表态。

当然，全面降准对房地产市场具有一定的提振作用。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，年内房地产市场的悲观预期会有所淡化。