南通

搭建“四位一体“住房保障体系 共有产权房7年试点

2017年11月29日来源:21世纪经济报道国内动态责任编辑:zhangsijie

  2014年初,金师傅带着老伴从虹口区四平路旁的老房子里搬到了上海近郊浦东新区航头镇,在那里他以每平方米6000多元的价格购买了瑞雅苑一套65平米的共有产权保障房,总花费百万元拿到了该房的7成产权,心满意足。
  金师傅告诉21世纪经济报道记者,他3年前搬到瑞雅苑时,那时候都跟家里的亲戚介绍自己买的是经济适用房,家里人都知道这种有限产权的房子,直到最近两年才听说共有产权房的说法。
  金师傅的说法体现了上海共有产权房的蜕变。实际上,上海最初开始试点共有产权房时,是以经适房的面目出现的,从经适房发展为共有产权房,其间经历了一个曲折的发展过程。
  近年来,在高房价地区如何解决“夹心层”群体的住房难题,共有产权保障住房开始被广泛讨论,并被寄予厚望。今年9月,住房和城乡建设部下发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,支持两市深化发展共有产权房试点工作,为共有产权房的推进工作吹响了进军号角。
  事实上,上海推进共有产权住房经过7年试点,从经适房管理体系中独立出来,先后5次放宽准入标准,年均增加2万户签约家庭,房源主要偏向中心城区的居民,“十三五”期间计划新增8万套。在此基础上,2016年2月上海出台了《上海市共有产权保障住房管理办法》(下称《管理办法》)将试点经验进行文件总结。
  长期来看,尽管《管理办法》在建筑标准、准入人群和市场投机空间等方面尚存继续深化规范的空间,但上海多年的经验无疑能够为全国其他城市推广共有产权保障住房提供借鉴。
  共有产权房蜕变
  公开资料显示,2002年上海曾撤销经适房发展中心,经适房随即退出市场供应,在上海出现了“断档期”,直到2008年经适房才在上海重新推出。2009年上海出台了《上海经适房管理试行办法》文件,首次明确提出了“有限产权”的概念,即购买经适房的居住困难家庭与政府分别承担房屋的有限产权。
  两年后,上海“有限产权”的经适房制度在全市范围内推广,2011年上海的相关公开文件中,名称统一变革为“共有产权保障房(经济适用房)”。至此,共有产权房的概念得以明确,与之相关的配套政策也在此后陆续出台。
  事实上,共有产权房与经适房的概念之间存在一定的差别。
  监严跃进在承受21世纪经济报导记者采访时指出,共有产权房与经适房最大的差异在于产权的持有比例,共有产权房是家庭与政府共同持有(市民可向政府“换回”产权);而经适房5年内是有限产权,5年后是彻底产权。
  跟着5年期限的迫临,部分共有产权房脱离经适房办理体系发生的问题也随之需要处理。其中最中心的问题就是,共有产权房满5年后怎样“换回”产权,如何进入市场?这与经适房到期后天然成为彻底产权天壤之别。
  因而,上海共有产权房的办理细则当令出台。2016年2月29日,上海市政府发布了《上海市共有产权保证住宅办理方法》。
  《方法》规则,购房人取得房地产权证满5年后,共有产权房可上市转让或许由购房人、同住人购买政府产权比例;上市转让或许购买政府产权比例后,住宅性质转变为产品住宅。政府指定的组织在同等条件下有优先购买权;抛弃优先购买权的,方可向别人转让。共有产权保证住宅被上市转让或许优先购买的,购房人依照其产权比例取得转让总价款的相应部分。
  至此,上海的共有产权房才从经适房概念中独立出来,同廉租房、公共租借住宅、征收安置房一起构成上海“四位一体”的住宅保证体系。
  5次放宽准入标准
  在上海,从经适房到共有产权房发展的几年间,曾经先后五次放宽“双困”家庭的申请准入标准。
  21世纪经济报道记者发现,上海从经适房到共有产权房的发展历程中,重点调整了收入限额从人均月可支配收入2300元放宽至2900元、3300元和5000元到目前的6000元,个人财产限额从人均7万元放宽到9万元、12万元和15万元,调整到目前执行的18万元,且2人及以下家庭再放宽20%。
  随着共有产权房的准入标准逐渐放宽,意味着市场需要更多的房源提供给不断涌入的需求人群。
  21世纪经济报道记者统计上海市住房和城乡管理委员会网站上的公开资料发现,2011年至2014年(2015年至今的房源数据尚未公布),上海共有产权房共推出90652套房源,供应房源总体呈现出每年递增的趋势。
  其中,2011年上海共有产权住房供应9587套,占比10.6%;2012年供应15331套,占比16.9%;2013年供应33386套,占比36.8%;2014年供应32348套,占比35.7%。
  据上海市住房和城乡建设委员会的统计数据,截至2017年9月底,上海市共有产权保障住房的累计签约家庭约9.2万户,而2016年四季度启动新一批次申请受理工作后,累计受益的家庭可达3.9万余户。
  在中心城区寸土寸金的上海,共有产权房无疑成为中心城区居民居住难题的一个有效解决途径。21世纪经济报道记者统计公开的90652套房源的分配情况发现,绝大多数共有产权房源是供应给中心城区的居民。其中,浦东新区、杨浦区和普陀区的共有产权房供应量位居前三;松江区、金山区和崇明区的供应量位居后三位。
  其中,超过一半的共有产权房分配给了中心城区、近郊区的住房困难家庭。
  上海市住房和城乡建设委员会表示,目前上海共有产权保障住房已经形成年均新增2万户家庭的趋稳状态,预计至第六批次供应工作基本结束,可累计签约近13万户。
  共有产权房的最大优势就在于其价格亲民。资料显示,2009年上海共有产权房率先在徐汇和闵行两区试点时,彼时的共有产权房房源基准价在4800-5200元/平方米,相当于同期市场普通商品房价格的四至五成。
  21世纪经济报道记者梳理2011年上海市共有产权房价数据,当年上海共有产权房的平均基准价格为6854元/平方米,而其周边的普通商品房平均价格则为12976元/平方米,共有产权房的均价仅为商品房均价的53%。

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