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房价下跌预警:30城上榜 18城亮红灯!

2017年02月15日来源:自媒体行业动态责任编辑:ntadmin

春节过后,一拨媒体楼市报道热,多数都负面消息,成交量大跌是主调。

✦ 虽然看空短期看空热点城市,但仍要客观的说一句:春节楼市成交量小是常态!同时,也不应拿1月成交量数据相比12月。如果拿春节假期期间的成交量与去年春节期间相比,则具有可比性。

✦ 相比去年春节期间的成交量,很多热点一二线城市的二手房成交确实下滑了(新盘成交受推盘节奏影响),这就说明当前这些城市的楼市温度,确实低于去年年初。

✦ 言归正传,最后一次发布房价下跌的四级预警体系,其中重点是红色预警。

为了让更多读者看懂“房价下跌四级预警体系”,这里再次重述一下深圳房价下跌四级预警系统的含义:

✦ 四级:蓝色预警:市场偏热,房价涨速过快(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶),后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。原因是:即便后市还能上涨30%,但交易成本约10%;如果后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。

✦ 三级:黄色预警:市场过热,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1-2个季度),后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入,投资需求可考虑停止买入。原因是:即便后市还能上涨20%,但交易成本约10%,还有可能房价上涨不足10%。风险大于收益。

✦ 二级:橙色预警:市场温和,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过2个季度),后市涨势将进一步放缓。投机需求应卖出,投资需求不应买入,改善需求可考虑停止买入。

✦ 一级:红色预警:房价接近停涨或开始高位盘整(对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零),后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出,改善需求不应买入,刚需可考虑停止买入。

✦ 注意:上述的四级体系对应的操盘策略,当时主要考虑的是深圳,深圳房价波幅较大。下文中的有些城市,尤其是中西部城二线城市,房价波幅较小,适应性也相对较弱。

那么,其他热点城市,当前处于什么预警等级呢?

✦ 11月30日,列了25个城市,其中红色预警12个城市,具体如下:

✦ 红色预警:深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、厦门。无锡、惠 州、东莞、廊坊、嘉兴。

✦ 橙色预警:武汉、郑州、济南、广州、福州、天津。

✦ 黄色预警:杭州、石家庄、南昌、佛山。

✦ 蓝色预警:长沙、成都、青岛。

✦ 上述这些都是一二三线城市,最低也是地级市,过去几个月,都曾出台过新政,属于热点城市,只是热度有差异。

✦ 根据近两个多月的最新市场变化,最后一次更新30个热点城市的预警等级:

✦ 红色预警:深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、厦门。无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。武汉、郑州、济南、福州、天津、珠海。共18城红警,包括一线、强二线、三大都市区周边城市。

✦ 橙色预警:广州、杭州、石家庄、南昌、佛山、南通。

✦ 黄色预警:长沙、成都、青岛、西安、重庆、南宁。

✦ 另外说明一点:鉴于深圳、苏州、合肥、上海、无锡,这五个城市的二手房已经开始下跌,上个月老杨也曾公开说明,红色预警可以解除了。功成,收兵!

✦ 为什么将武汉、郑州、济南、福州、天津这几个强二线升级为红色?举一个郑州的例子吧。郑州房价从去年二季度开始加速涨,三季度疯狂,但10月出台调控政策后,就开始降温。我在去年底去参加郑州业界论坛时,曾与当地业内人士交流过,成交量萎缩明显。下图的安居客二手房价格走势,也能反映出降温态势。

房价下跌预警:30城上榜 18城亮红灯!

✦ 为什么作为一线城市广州仍未升为红色预警?本轮短周期上行,广州房价上涨幅度最小,启动最晚,所以暂不适用红色,估计再过两个月就适合了。下图中的安居客二手房价格,涨势仍较坚挺。

房价下跌预警:30城上榜 18城亮红灯!

✦ 当然,在11月30日文章中确定为红色预警的几个重点城市,如北京、厦门、南京,仍未出现实质降价迹象,尤其是北京房价,在经历10月和11月的短暂平稳之后,近期中心区的学区房反而再度涨价,春节后甚至出现跳价现象。

✦ 但是,大家必须清楚一点,局部服从于整体,全国一线和强二线总体市场将在2017年降温,价格下跌,那么北京不可能逃得掉,只是滞后反应而已。

✦ 最后,上一个图,近日在微博上做的一个调查:当前,全国楼市已步入房地产短周期下行阶段的初期,今年春节过后,会不会有城市率先开跌?哪个城市最可能类似2014年的杭州,春节后突然冒出二三个新盘,开发商大力促销、明显降价?

经过6000多人的投票,结果如下:

✦ 合肥高票当选,居然高达44%!这可能与春节期间有篇关于合肥房价暴跌的假新闻有关。相信这也确实表明,很多人短期看空合肥房价。

房价下跌预警:30城上榜 18城亮红灯!

✦ 其他城市的投票占比:深圳列第二,约12%;环上海为和环深圳皆超7%;苏州和无锡也较高。

✦ 事实上,合肥、深圳、环上海、环深圳、苏州、无锡,这几个地区的二手房真实成交价,已经显现下跌迹象。所以,群众的眼光还是雪亮的。不管春节后到底会不会有哪个城市类似2014年的杭州出现个别新盘大幅促销,至少这个投票结果反映了当前这些城市的房价现状。

✦ 上述对于30个城市的预警,只是一家之言,仅供大家参考!


来源:杨红旭楼市研究


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